供應充足 長沙土拍市場“火力”不減

2020樓面價同比上漲19%! 預計明年繼續(xù)上行

長沙開福中心板塊地價在不斷刷新。 顧榮 攝

兵馬未動，糧草先行。

土地于房地產(chǎn)的重要性不言而喻。整體上看，2020年長沙土地市場呈現(xiàn)供求微跌、限價與溢價齊漲的趨勢。

湖南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1-11月累計供應土地宗地面積519萬方，同比分別均下降8%。累計成交土地67宗，宗數(shù)減少13宗,成交樓面價4235元/平方米，同比上漲19%。

限價持續(xù)刷新，土地市場持續(xù)升溫

供求微跌，但市場熱度依然攀升。原因之一，便是不斷被刷新的住宅最高限價。

6月29日，長沙市岳麓區(qū)梅溪湖最新掛牌一宗限地價地塊，該地塊要求所建住宅(毛坯)銷售均價不超過13500元/平方米，創(chuàng)下梅溪湖片區(qū)掛牌出讓的限價地塊中住宅毛坯限價最高的地塊，這是當時長沙第二高的限價地塊。

剛過一天，這個記錄就被改寫。6月30日長沙市052號地塊掛網(wǎng)，住宅毛坯限價14800元/平方米，一舉成為長沙“最貴”的限價地。與梅溪湖13500元/平方米、洋湖13800元/平方米的最高限價相比，價格直接上漲了1000元/平方米。

湖南世聯(lián)行市場知識中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，長沙住宅最高限價在持續(xù)刷新，穩(wěn)步溫和推動房價上升。分版塊來看，開福中心、高鐵會展、谷山、尚東、紅星洞井板塊最高限價漲幅最猛，上調1400—3900元/平方米不等，望城月亮島限價邁入萬元時代，長沙縣的黃興會展板塊首次推出限價地塊，向內(nèi)六區(qū)靠攏。

“疫情下成本在增加，限價也隨之增長。整體來看，長沙土地市場供應比較充足，價格也在穩(wěn)步上漲。”湖南中原地產(chǎn)總經(jīng)理胡治鋼表示,開發(fā)商在土地市場表現(xiàn)謹慎，但“無米下鍋”的尷尬又再度點燃他們對面粉的饑渴。

品牌房企拿地積極，馬太效應明顯

即使土地限價不斷刷新，品牌房企并沒有放緩拿地的步伐，還在更加積極地補倉。

近日，易居克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，TOP100房企共新增貨值10.47萬億元，為同期銷售金額TOP100房企銷售額的1.7倍。其中，十強房企的拿地貨值5.7萬億元，已超過TOP11-100房企的總和。

同時，據(jù)不完全統(tǒng)計，12月以來，包括中海宏洋在內(nèi)，中海地產(chǎn)共斥資逾106億元拿地，多數(shù)地塊皆有較高溢價率。從長沙來看，全國品牌民企和國企依然是長沙房地產(chǎn)開發(fā)的主力軍，拿地占比五成。2020年1-11月長沙六區(qū)一縣共計成交86宗涉宅用地，新城、綠地、龍湖等品牌開發(fā)商均在積極拿地。

12月22日，[2020]長沙市099號雙限地的現(xiàn)場搖號就足以輔證。當天，共17家單位單位參與了現(xiàn)場搖號，包括龍湖、正榮、金科、金地、東原、澳海、合能等房企。最終長沙福浩盛永企業(yè)管理有限公司從17家單位中幸運搖得該宗地，成交價16660萬元，樓面價4701元/平方米，住宅限價11200元/平方米。

“整體來看，疫情的影響逐漸轉淡，多個地區(qū)集中出讓大額熱點地塊，使得土地市場成交金額持續(xù)上升?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，在經(jīng)濟全面復蘇、資金相對寬松的背景下，房企拿地積極性逐漸提高，使得土地市場熱度持續(xù)提升。

業(yè)內(nèi)人士指出，全國品牌開發(fā)商憑借雄厚資金實力及品牌影響力，敢拿優(yōu)質高價地塊,未來地產(chǎn)發(fā)展兩極分化愈加嚴重,強者愈強、弱者愈弱，“當你的規(guī)模逐漸擴大之時，每年必須補充同等規(guī)?；蛘吒嗟呢浿?，否則就沒法維持現(xiàn)有的銷售規(guī)模。如果想要保持增長，就要補充更多的貨值?！?

老區(qū)賣地、外拓趨勢明顯

與往年不同，今年老城區(qū)土地放量明顯增加，特別是開福區(qū)等核心板塊推出了不少優(yōu)質地塊，更是吸引了不少房企的激烈競拍。

7月30日，[2020]長沙市052號掛牌截止，該地塊位于開福區(qū)，住宅毛坯限定銷售價格不超過14800元/平方米，為當前長沙住宅毛坯限價水平最高地塊。最終被長沙城發(fā)恒偉置業(yè)有限公司以底價4.6億元摘得，樓面價7513元/平方米。

同樣，11月24日，開福區(qū)另一宗地也引發(fā)了土地市場的狂歡。[2020]長沙市079號位于開福區(qū)黃興北路與油鋪街路交會處東北角，出讓面積11793.33，住宅(毛坯)限價14800元/。掛牌起始價42460萬元，起始樓面價為7201元/，該地塊最終被湖南中熙中隆實業(yè)投資有限公司100%控股的湖南青熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司底價摘得。

據(jù)湖南世聯(lián)行市場知識中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，長沙土地市場高鐵會展、麓谷持續(xù)供地兇猛，開福北勢頭減弱，但片區(qū)已積累大量待入市項目。梅溪湖一期最后稀缺涉宅地塊陸續(xù)入市，搶占了二期風頭。開福中心等老城區(qū)賣新地，重煥生機。

同時，在道路即將拉通、地鐵10號線規(guī)劃等利好下，谷山成最強新秀。此外，土地外拓趨勢明顯，內(nèi)六區(qū)成交熱度由板塊核心向邊緣轉移，北向湘龍、東向空港、南向 梨取代松雅湖南成為長沙縣新活躍板塊。

明年樓面價，預計將繼續(xù)上行

走過了2020年，明年長沙土地市場又將如何表現(xiàn)?

“明年，土地購置面積增速仍會保持相對低位。在整體房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境沒有出現(xiàn)大幅寬松信號的情況下，資金面趨緊也會迫使房企拿地態(tài)度日趨謹慎?！笨硕饳C構相關負責人認為，2021年土拍市場的結構分化也將更加明顯，房企將更加熱衷于核心熱點地塊。

同時，該負責人也指出，核心一二線城市因基本面良好，新房市場供需兩旺，投資風險相對偏低，未來優(yōu)質土地仍將出現(xiàn)高溢價、多輪次成交現(xiàn)象。而三四線城市投資風險逐步加大，資金不寬裕下房企將收斂低能級城市拓土計劃，僅關注少量核心地段低風險土地。

“從長沙的土地市場看，預計2021年推地規(guī)模持續(xù)，樓面均價將繼續(xù)上行。”湖南世聯(lián)行市場知識中心相關負責人認為，商品住宅低庫存疊加城市基本面長期向好，房企拿地意愿較強，預計土地市場熱度持續(xù)調控收緊的大環(huán)境下，房企拿地更加謹慎，競拍將明顯冷熱分化，優(yōu)質地塊競爭激烈,質素一般的土地將以底價成交。

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2020年長沙土地之最

住宅限價最高：7月30日，052號宗地最終被長沙城發(fā)恒偉置業(yè)有限公司以底價摘得，成交總價45930萬元，住宅的最高限價14800元/平方米。而另一塊也是同樣限價的地塊位于開福區(qū)黃興北路附近，該地塊掛牌起始價42460萬元，該地塊最終被湖南中熙中隆實業(yè)投資有限公司100%控股的湖南青熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司底價摘得。

參與房企最多：10月28日，長沙市084號地塊遭遇“熔斷”，競拍買家達41家，這也是今年長沙土拍市場參與房企次數(shù)最多的一次競拍。該地塊位于開福區(qū)與長沙縣交會處，住宅毛坯限價11100元/平方米，土地最高競價35825萬元。最終，成都其準建材有限公司以樓面價4600元/平方米，總價35825萬元攬獲該地塊。

出讓面積最大：7月24日，東湖高新集團和中信集團聯(lián)合摘取了長沙市048號地塊，該地塊位于隆平高科技園人民東路附近，一共6個地塊，規(guī)劃用途分工業(yè)、商業(yè)和住宅三種。出讓面積283660.31平方米(合425.49畝)，是今年已出讓地塊中，面積最大的地塊。起始價86000萬元，最終以底價成交，住宅(毛坯)銷售均價不超過12600元/平方米。

溢價率最高：9月1日，編號[2020]長沙縣051號宗地在74輪報價后，被長沙市愛之月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.79億元摘得，樓面價5640元/平方米，溢價率88%，成為2020年長沙土地市場中溢價最高的地塊。

■三湘都市報·華聲在線記者 卜嵐 實習生 蔣沐晨