文/視頻 華聲在線全媒體記者 楊昱 通訊員 李思?jí)m 鄒晴 劉美瑩
“老業(yè)主推薦新客戶認(rèn)購(gòu)成交，可獲贈(zèng)物業(yè)管理費(fèi)”，為吸引客戶，開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)推出了“老帶新”贈(zèng)物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠，可老業(yè)主成功推薦新客戶購(gòu)房后，事情卻是不了了之。
7月30日，記者從寧鄉(xiāng)市人民法院藍(lán)月谷人民法庭獲悉，開(kāi)發(fā)商因“爽約”被起訴，需足額支付承諾業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)。
完成開(kāi)發(fā)商的“獎(jiǎng)勵(lì)條件”，承諾卻難兌現(xiàn)
2020年3月，寧鄉(xiāng)市某開(kāi)發(fā)商發(fā)布商業(yè)廣告，明確購(gòu)房老帶新獎(jiǎng)勵(lì)：成交同享兩年物業(yè)管理費(fèi)用贈(zèng)送。
業(yè)主羅先生看到廣告后，推薦朋友老劉認(rèn)購(gòu)了該項(xiàng)目的4套房屋，之后開(kāi)發(fā)商與羅先生簽訂了“項(xiàng)目贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)確認(rèn)書”，載明羅先生可享受公司贈(zèng)送的4套房屋物業(yè)管理費(fèi)6806元、6845元、6806元、6845元，共計(jì)27302元。同時(shí)，確認(rèn)書亦載明：贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)僅用于實(shí)際產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)用抵扣，不可折現(xiàn)，不可找零，不可轉(zhuǎn)讓，抵扣方式以現(xiàn)場(chǎng)操作為準(zhǔn)。
確認(rèn)書簽訂后，約定的物業(yè)費(fèi)卻遲遲未見(jiàn)蹤影，羅先生溝通無(wú)果，將開(kāi)發(fā)商起訴至寧鄉(xiāng)市人民法院，訴求法院判開(kāi)發(fā)商支付承諾的物業(yè)費(fèi)，且折現(xiàn)支付。
庭審中，開(kāi)發(fā)商辯稱，其發(fā)布的廣告系要約邀請(qǐng)，不曾向羅先生發(fā)出過(guò)要約。同時(shí)表明，案涉物業(yè)管理費(fèi)不能折現(xiàn)。
法院：開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，向業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)
法院經(jīng)審理認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商發(fā)布“項(xiàng)目老帶新獎(jiǎng)勵(lì)”后，羅先生推薦朋友老劉購(gòu)買4套房屋，以及與開(kāi)發(fā)商簽訂“項(xiàng)目贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)確認(rèn)書”的行為，明確了雙方存在合同關(guān)系。羅先生已履行相關(guān)義務(wù)，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商按約定履行義務(wù)，即贈(zèng)送給羅先生物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)27302元。
開(kāi)發(fā)商發(fā)布的獎(jiǎng)勵(lì)內(nèi)容具體明確，且該商業(yè)廣告在外觀上所呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商愿意受約束的意思，故該商業(yè)廣告應(yīng)為要約。另外，雙方簽訂的“項(xiàng)目贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)確認(rèn)書”，也表明開(kāi)發(fā)商愿意受該商業(yè)廣告約束。綜上，開(kāi)發(fā)商主張發(fā)布的廣告系要約邀請(qǐng)，于法無(wú)據(jù)，法院不予采納。
對(duì)于業(yè)主羅先生提出物業(yè)費(fèi)折現(xiàn)支付的訴求，法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百二十二條規(guī)定“當(dāng)事人約定由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任”。雙方約定案涉物業(yè)費(fèi)系由開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司繳納，但開(kāi)發(fā)商一直未向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，故其應(yīng)向羅先生承擔(dān)違約責(zé)任，因此，羅先生有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商折現(xiàn)。
寧鄉(xiāng)法院作出一審判決，判開(kāi)發(fā)商向業(yè)主羅先生支付物業(yè)管理費(fèi)27302元。開(kāi)發(fā)商不服，提起上訴，二審維持原判。
科普：要約與要約邀請(qǐng)有何區(qū)別
要約是旨在訂立合同的意思表示，行為人在法律上須承擔(dān)責(zé)任。要約邀請(qǐng)，又稱要約引誘，是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請(qǐng)是一種締約的預(yù)備行為，是事實(shí)行為，只能喚起他人的要約，不能導(dǎo)致他人承諾。
要約中，表達(dá)了當(dāng)事人愿意承受要約約束的意旨，要約人將自己置于一旦相對(duì)人承諾，合同即成立的地位，決定權(quán)在于相對(duì)人。而要約邀請(qǐng)中，要約邀請(qǐng)人發(fā)布相關(guān)信息的根本目的，是吸引相對(duì)方主動(dòng)向其發(fā)出訂立合同的要約。當(dāng)相對(duì)方基于要約邀請(qǐng)的內(nèi)容向其發(fā)出具體要約后，要約邀請(qǐng)人此時(shí)享有是否作出承諾的選擇權(quán)。正因如此，在要約邀請(qǐng)關(guān)系中，要約邀請(qǐng)人無(wú)需受相對(duì)方要約的約束，法律層面不強(qiáng)制其必須對(duì)相對(duì)方的要約作出承諾。
要約內(nèi)容必須具備合同成立的必備條款，而要約邀請(qǐng)不必具備這些必備條款。
要約內(nèi)容具體確定，而要約邀請(qǐng)則不具體、不確定。
責(zé)編：洪曉懿
一審：印奕帆
二審：盧小偉
三審：譚登
來(lái)源：華聲在線
